Desde 1985 el precio de la vivienda en España en términos reales ha aumentado 232% lo que supone que se ha multiplicado por 16 en términos nominales. Este fenómeno se ha bautizado como “burbuja inmobiliaria”, detonante de la mayor depresión económica desde la crisis de 1929. La depresión, lejos de atajarse, da claros síntomas de recaída, en lo que podría convertirse en la mayor debacle financiera de la historia. Las deudas contraídas por las familias españolas alcanzaron en septiembre los 901.472 millones de Euros, una carga que lastrará el futuro de millones de personas.
Analicé las causas de la burbuja en anteriores post por lo que me centraré en las posibles soluciones. Es evidente que no vamos a descubrir la fórmula mágica que nos saque de la crisis, pero si que podemos identificar varios problemas y los agentes económicos que impiden la salida del agujero.
La especulación sobre un derecho social reconocido en nuestra constitución ha traído unos ganadores y unos perdedores. Lógicamente los perdedores son aquellos que compraron una vivienda después del año 2001, puesto que pagarán durante 30 años un precio desorbitado por un bien de primera necesidad. La OCDE calcula que una vivienda comprada en el año 2007 necesita 11 años de sueldo íntegro para ser financiada.
El resultado son más de 100,000 ejecuciones hipotecarias al año y más de 1 millón de viviendas vacías. Paradójicamente, durante la crisis medio millón de personas se quedarán sin hogar, mientras que la banca se adjudicará millones de viviendas a las que no podrá dar salida.
Básicamente existen 2 problemas. Los ciudadanos quieren vivir, y los bancos quieren cobrar. Ambos están en su derecho, aunque lógicamente, unos tienen mayor legitimidad que otros.
Nadie ha sido obligado por el Banco o Caja a comprar su piso. Es por tanto justo y razonable que el ciudadano que asuma parte de su responsabilidad de la misma forma que las instituciones financieras debe asumir que concedieron préstamos relajando sus cautelas, arrastradas por la corriente de aumentar los beneficios año a año de forma insostenible.
No obstante, no sólo los promotores, bancos y particulares son responsables que se hayan colocado millones de pisos a precios desorbitados. También son responsables los políticos que fomentaron la especulación así como los notarios que no asesoraran adecuadamente a los compradores
Resulta desconocido para los millones de españoles entrampados, que no tienen una hipoteca, sino un préstamo personal con garantía hipotecaria. Esto significa que responden con sus bienes y futuros de la “responsabilidad máxima hipotecaria” ¿ Cual es la responsabilidad máxima hipotecaria? Es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (capital , los intereses normales y de demora, costas judiciales, gastos notariales y de registro etc.)
Esta cantidad es con certeza le que exigirá el banco si impaga su deuda. La subasta del inmueble tan sólo minorará en parte esta deuda. ¿Cuantos endeudados españoles conocen este concepto? Pues deberían saberlo todos porque el notario debería habérselo explicado con anterioridad a la firma de la hipoteca.
Los sufridos pagadores tampoco saben que se esconde detrás de su cuota hipotecaria. Piensan que están pagando el capital y sus intereses, como es natural. Pues tampoco es cierto. Con el método de amortización “francés” la cuota es constante pero los primeros años pagan todos los intereses, de forma que no es hasta el quinto o sexto año cuando se comienza a pagar, poco a poco el capital de la deuda.
¿Cuantos españoles saben que no pueden irse a otro banco sin pagar una ingente comisión a su acreedor? Aquí el número es mayor, puesto que no son pocos los que han intentado huir de sus captores, con escaso éxito, por cierto.
La responsabilidad de los notarios en resulta algo más que evidente. Recuerdo que en una ocasión hice la prueba de preguntarle a un director de banco si se podían calcular las cuotas de la hipoteca de forma que se pagara en cada mensualidad los intereses correspondientes al capital amortizado. Me respondió que era imposible. Al insistirle por qué, me aseguro que “lo prohibe la ley”. Lo grave no fue la mentira. Lo grave es que el notario estaba delante, y ni siquiera se inmutó. Con la misma indiferencia se han comportado millones de responsables públicos ante los abusos cometidos por los cándidos compradores que compraban con la convicción que “ el ladrillo nunca baja “ y “ la casa se paga sola”. Estas dos frases son responsables de millones de tragedias familiares de difícil solución.
Volvamos a la simplicidad del problema. Unos quieren vivir, otros quieren cobrar. ¿Son ambas necesidades compatibles? Pues resulta que si, unos pueden cobrar, y otros dejar vivir, siempre que exista voluntad política para ello.
Es evidente que las entidades financieras no van a condonar una deuda que tienen reconocida ante notario. Asimismo una ley que les expoliara el derecho al cobro, rozaría la constitucionalidad, puesto que en España el Código Civil, vigente desde 1881, es muy garantista de los derechos de cobro del acreedor.
Existe la posibilidad que el comprador entregue la vivienda y satisfaga su deuda como arrendatario de su hogar. No obstante las experiencias habidas hasta el momento han sido muy escasas y de poco éxito. ¿Por qué?
En primer lugar porque no se ha incentivado a los bancos y cajas a hacerlo, todo lo contrario, se ha penalizado. La nueva circular del banco de España 3/2010 eleva hasta el 30% la provisión que debe pagar la institución al banco de España para adjudicarse el inmueble. Por ello, la principal preocupación del banco es deshacerse del inmueble, aunque sea vendiéndolo a una sociedad del grupo (en fraude de ley, por cierto) para no tener que dotar las elevadas provisiones del banco de España.
En segundo lugar porque los costes fiscales sobre la dación en pago son elevados. En primer lugar, tributa el Impuesto de la Renta para el deudor, en segundo lugar el de transmisiones patrimoniales además de los gastos notariales y registrales.
Imaginemos una endeudada familia española que compró un inmueble por 200,000 Euros y ahora se ha depreciado ( por ahora) hasta los150,000 además de no poder pagarlo.
La ejecución del inmueble conllevará 50,000 Euros de deuda pendiente, además de intereses moratorios y costas, elevando la cuantía a cerca de 80,000 Euros.
Existe otra posibilidad, y es la dación en pago, alquilando en el mismo acto el inmueble por los años que sean necesarios para el pago de la deuda. En el caso de una deuda de 80,000 Euros, a razón de 500 Euros al mes resultarían 160 mensualidad, o lo que es lo mismo 13 años y cuatro meses de alquiler.
Con ello evitaríamos una familia en la calle, y un quebranto para el banco, además de ahorrarnos los gastos judiciales y registrales. Esta solución no es sólo razonable, sino que es posible. Para ello sólo hace falta cambiar la normativa del Banco de España e incentivar fiscalmente a tanto a los bancos y cajas como a los particulares para que realicen este tipo de operaciones. También se deben eximir parcialmente de aranceles notariales y registrales este tipo de operaciones. Todos (incluidos notarios y registradores) debemos asumir las pérdidas ocasionadas por los años de vino y rosas, y ponernos hombro con hombro a superarlo. De lo contrario, se avecinan oscuros años de una economía de supervivencia.
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