lunes, 7 de enero de 2008

¿HA BAJADO EL PRECIO DE LOS PISOS EN MARBELLA?

Recientemente se ha publicado la noticia, cuyos datos provienen de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la que se asegura que el precio de los pisos ha bajado algo más del 30 % en los dos últimos años. ¿ Es cierto este dato ? Para responder a esta pregunta lo primero es preguntarnos por la forma singular de funcionar del mercado inmobiliario. Es singular porque funciona de una forma distinta a los mercados tradicionales, le explico:

  • EL MERCADO INMOBILIARIO

En el mercado del pesca ( la lonja del puerto), se empieza con un precio y si nadie compra, siguiendo el sistema de la subasta a la baja, baja rapidamente el precio, incluso la misma mañana puedes encontrar el pescado con un decuento del 75%. Esto se debe a que el producto es perecedero.
No obstante, en el mercado inmobiliario, las cosas no funcionan así. Si no se vende, normalmente el propietario espera, puesto que el bien no es perecedero, sino de inversión y gana valor con el tiempo ( excepto cuando cae, que lo hace de forma abrupta). Es por ello, que cuando hay crisis en el mercado inmobiliario, no es que baje el precio, es que no hay precio.

  • LA CRISIS

No se realizan transacciones, fundamentealmente por dos motivos:

1.- Falta de seguridad jurídica. Se ha dado mucha publicidad a los riesgos del mercado inmobiliario de Marbella con cargas ocultas. Al no haber información clara sobre cuales son las promociones ilegales y cuales no, el mercado trata a todo el producto como si fuera ilegal

2.- Falta de sensiblidad de los precios a la baja. Los propietarios que han visto como el vecino vendía su casa por 300.000 Euros, ahora no la quieren vender por menos. Asimismo, los bancos concedieron hipotecas al 100%, y los bancos son muy reacios a bajar los precios a la hora de cancelar la hipoteca

3.- La demanda se encuentra "estancada", es decir, a la espera del retorno de la seguridad jurídica y de la bajada abrupta de los precios. La mala prensa en Inglaterra ha probocado una crisi de demanda.

4.- Restricción del Crédito. Debido a la crisis de las hipotecas " Sub Prime" los bancos han endurecido las condiciones de financiación.

5.- Crisis de Oferta: Normalmente la demanda crea su propia oferta pero en el mercado inmobiliario no es así porque la falta de suelo hace que no se pueda atender la demanda, que se satisface con producto equivalente en Estepona o Benahavis.

  • LA BAJADA DEL PRECIO DECLARADO

Entonces, dados los datos aportados por la Dirección General de los Registros ¿ Qué factores han influido en la bajada del precio de los pisos?

1.- La subida de las hipotecas hace que los inmuebles se convierta en "perecederos", sobre todo si no puedes pagarla y te van a quitar el piso.

2.- La aparición de cargas ocultas (compensaciones) ha reducido en la misma cuantía el valor de los pisos ( véase la lista que publico La Voz al respecto)
3.- Buen número de inversores han decidido irse de Marbella y han sacado al mercado todos sus pisos, hundiendo el precio.

4.- En Marbella antes se vendían pisos de nueva construccion. En estas operaciones casi se declara todo el precio ( permitánme ser valiente en este punto) puesto que Hacienda tiene muy controlados a los promotores. Desde ehace 2 años en Marbella no se vene un sólo piso nuevo, ahora es segunda venta, donde todo el mundo exigue no declarar parte del precio.
  • CONCLUSIÓN

Dados los datos con los que cuento ( no tienen más que apoyar la frente en una inmobiliaria para ver que los precios no han bajado) llego a la conclusión de que en Marbella no han bajado el precio de los pisos, simplemente, ahora se declara menos en las notarias.

2 comentarios:

la-de-marbella dijo...

No estoy de acuerdo con tu ultima afirmación. Creo que ahora es cuando de verdad se esta declarando todo en notaria. La gente tiene pavor a cometer fraude tras la "Malaya". Siempre hay excepciones, puede ser, mas las menos. Los precios si han bajado, solo que los propietarios se niegan a confesar que venden mas barato.Los motivos de la bajada, veras, unos por miedo a la caida de los precios, otros porque su nivel economico ha descendido y se ahogan pagando ó simplemente hartos se han marchado. Todos ellos, han bajado hasta un 25 % el precio, ahora eso si, a la chita callando.

José Cosín dijo...

Apreciada Marbellí ( o Marbellera):

Son hipótesis, y me puedo equivocar. Los precios han bajado, pero no tanto como dice la estadistica. Habran bajado un 10 %, pero no un 30% .

Si se compara el precio declarado con el valor de mercado de los inmuebles verá que siempre hay una diferencia, la cual es mayor en el caso de las segundas transmisiones, en cualquier caso, puede ser que Ud. tenga razón.

Salu2

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