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sábado, 26 de junio de 2010

Que Dios, si existe, los perdone, pero que los condenen los tribunales (a los banqueros)

Ayer el Banco de España presentaba su informe anual, daba por finalizado la primera fase de restructuración bancaria y comenzaba la segunda cuyo objetivo es la recuperación de la confianza de las entidades financieras a través de la publicación de los test de stress, y otras mentiras bien pertrechadas con estadísticas basadas en datos mas falsos que una moneda de 500 Euros.

Este proceso puede tener un final feliz si se cumplen dos requisitos:




  • Los bancos reconocen las pérdidas del sector inmobiliario y proceden a su corrección bajado el precio de sus inmuebles en cartera.




  • Las Cajas Zombis se sanean (bien sean mediante la intervención, fusión, trasnformación, pero en cualquier caso, que se inyecten fondos propios)


No se ha dado ni lo uno, ni lo otro. Los bancos no reconocen sus perdidas (de forma obscena siguen dando beneficios) y los directivos de las cajas, y cooperativas de créditos ( Cajas Rurales) se niegan a aceptar un cambios (como dijimos, transformación o intervención) que supondría abandonar el sillon a la mitad de ellos. Y el sillón conlleva dinero y poder.


Según las primeras mentiras ( sobre el que se realizaran los test de stress) el ratio de solvencia
de las entidades de crédito que operan en España mejoró de nuevo en 2009 (para morirse de risa)y se situó en el 12,2%. En realidad no superara el 10 %


Las entidades apenas redujeron un 3,5% las oficinas operativas, que quedaron en 44.532. El numero tiene que reducirse hasta no mas de 30.000. Es decir, sobran el 32 % El personal se redujo proporcionalmente un 3,1%, siendo el total 269.168 empleados. Al final del proceso no deben quedar muchos más de 200.000. Es decir, sobran el 25 %



El gobernador del Banco de España, en su discurso del Informe Anual, con un sospechoso alarde de optimismo, asegura haber cerrado la reforma del sistema financiero. Falso. Ni reconocen sus perdidas, ni se sanean, ni se restructuran. Quien va a creer las cifras de morosos de cajas, cooperativas de créditos y bancos medianos. La restructuración se ha cerrado en la banca con una adquisición. En las cajas de ahorro con una intervención y 5 fusiones o similares, y en las Cajas Rurales con 2.


MAFO se agarra a un plan tan arriesgado como equivocado; convencer a los agentes financieros de la salud del sistema financiero supuestamente reordenado, emitir cuotas participativas, y que los nuevos pardillos asuman las perdidas que no reconocen los atrincherados moradores de las cajas. Este plan resulta una misión imposible. Los mercados ya no creen las cifras de un banco de España cuya reputación se la han fundido en un par de años. Se ha hecho realidad aquello de que la decencia se gana durante toda una vida, y se pierde en una sola noche...


Conforme la situación económica de España no mejore, la escasa liquidez de las cajas se ira agotando (ya no espero que den créditos, puesto que el dinero de los ahorros ajenos lo utilizan ya para pagar los gastos corrientes) hasta que la próxima primavera ya no quede mas remedio que reconocer lo que ya todos sabemos: El sistema financiero español está herido de muerte, se desangra poco a poco.

En lugar de cortar la hemorragia haciendo un torniquete, o amputando, lo han vendado, y se han puesto a rezar. Mientras que la sociedad lentamente se apaga por la falta de riego financiero. Los responsables financieros deberían ser penalmente responsables de los datos falsos que están aportando para salvar sus sillones, puesto que sus mentiras provocan la ruina de familias que padecieron primero su falta de sensatez, después su irresponsabilidad, y ahora su negligencia. Ahora se justificaran con asientos contable y papelitos. Permitanme que me ahorre ( por dar ejmplo de lo que hay que hacer) los calificativos que me merecen. Que Dios, si existe, los perdone, pero que los condenen los tribunales.

jueves, 6 de mayo de 2010

Los políticos se han pulido el 10 % del PIB a través de las Cajas

Bancos y cajas han prestado 1,1 billones de euros en hipotecas de los cuales 325.000 millones lo deben los promotores.

Los créditos morosos no sólo se deben a la crisis, ni a la incompetencia, ni siquiera a la negligencia de los gestores. En muchos casos deberían responder ante los tribunales del destino del dinero que tanto cuesta ahorrar a los trabajadores. La financiación de proyectos delirantes (como el aeropuerto de Ciudad Real) o la financiación de empresarios afines al poder político son causantes directos de la falta de crédito que lenta, pero inexorablemente ahoga a nuestra economía.

No contentos con apropiarse de los ahorros ajenos, las han utilizado como instrumentos de control político, recordemos por poner dos conocidos ejemplos, el fallido asalto de Gas Natural a Endesa con el beneplácito de La Caixa o el control que Caja Madrid ejerce sobre Iberia.

Han perdido nuestro dinero jugando en el Casino Inmobiliario, y en lugar de reconocer sus errores e intentar enmendarlos Rajoy se convierte en cómplice empujado por las Cajas Gallegas y Rodrigo Rato pacta una reforma de la Ley de Cajas de Ahorros

El propósito último de la Ley es permitir emitir participaciones en los beneficios de las cajas, en lo que se ha denominado cuotas participativas. La entrada en vigor de la reforma financiera internacional, encarnada por los acuerdos de Basilea III determinará una mayor dificultad de las Cajas para encontrar financiación en los mercados internacionales, y su situación, que ahora es grave, se puede convertir en dramática.

Se trata de un vano intento de conseguir dinero, puesto que los analísticas han calculado en un 78 % la descapitalización de las Cajas debida a la nefasta gestión de los políticos. Este agujero que acabaremos pagando los ahorradores con peores servicios, los contribuyentes con más impuestos y los empresarios con menos y peores créditos es, ni más ni menos de 106.000 millones de euros, es decir el 10,08% del PIB español


Ayer el presidente de la Junta de Andalucía, José Antonio Griñán calificaba como «terrorismo financiero» las informaciones que apuntan a una falta de solvencia en el sistema financiero español. Mientras tanto conocíamos que en España no existen 4 millones de parados, sino 5 millones, puesto que tenían escondidos un millón bajo la denominación de “parados ocupados”, de los cuales medio millón se encuentran en Andalucía.

La situación sigue deteriorándose y los responsables de las cajas Andaluzas todavía no han explicado por qué daban el dinero de los ahorradores andaluzes a extranjeros que aportaban un billete de avión como garantía de pago al dinero que ahora nos falta. Tampoco han puesto soluciones, puesto que no las aceptan si significan una pérdida de poder. Todo esto nos llevar a exigir al Banco de España una inmediata intervención en al menos una de las Cajas Andaluzas. No se puede estar a Dios rezando, y los ahorros robando.

miércoles, 21 de abril de 2010

Los Notarios y los Registradores en la encrucijada

Los notarios son los funcionarios públicos autorizados para dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales, según establece el artículo 1 de la de 28 de mayo de 1862, del Notariado.


El ex ministro de Justicia, Mariano Fernández Bermejo, aseguró durante el acto de constitución del colegio notarial de Murcia: "es urgente la reforma de la Ley del Notariado. Está en el programa y se está trabajando en ella"

Asimismo la Ley 24/2001 de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social establece la necesidad de digitalizar los documentos notariales, necesidad que se plasmó como disposición transitoria undécima de la Ley del Notariado.

La necesaria reforma de la Ley del Notariado fue recientemente recordada por el Tribunal Supremo al en su sentencia del 20 de mayo de 2008 por la que se declara nulos distintos apartados del Reglamento del Notariado, en particular el control de la legalidad a los efectos de su fe pública, es decir, la capacidad del notario de establecer un juicio de legalidad.

No obstante lo anterior, la reforma debe ser más profunda e incluir una revisión del sistema de inscripción de la propiedad frente a terceros.

En España el sistema se basa en la doble calificación notarial y registral que está indudablemente en crisis.

Entre notarios y registradores hay una lucha por la calificación que debe prevalecer, hata ahora el Registro tiene la última palabra. No obstante con la globalización de la economía se ha puesto de manifiesto la imposibilidad del Registrador de inscribir documentos notariales extranjeros, perfectamente válidos para los notrios. En particular, este conflicto entre la calificación positiva del notario y la negativa del registrador se ha puesto de manifiesto en los testamentos extranjeros sobre bienen inmuebles españoles y en materia de poderes notariales extranjeros que no han tenido acceso al Registro por la defensa numantina e irracional de los registradores.

A todas estas consideraciones de ámbito jurídico debemos sumar las económicas. EL nivel de ingresos de los notarios ha caido hasta un 70 % debido al colapso del mercado inmobiliario. Esto ha llevado a las notarias a plantear Expedientes de Regulación de Empleo que se han visto como insuficientes para solucionar el problema.

Las estructuras de los notarios no son sostenibles, puesto que sus ingresos ni siquiera cubren sus costes variables ( salarios de sus empleados) y la reforma se hace tan necesaria como urgente.

No son pocas las voces autorizadas que propugnan la fusión de los Colegios de Notarios y Registradores, de forma que un Notario-Registrador califique el acto y otro Notario-Registrador de su distrito lo inscriba en la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Esta amplísima reforma choca frontalmente con los intereses económicos de los Registradores, que perderían así el monopolio de territorio, pero se daría cumplimiento a la directiva Bolkestein de liberalización de sercicios que España viene sistemáticamente incumpliendo.

Logicamente esta reforma requiere del consenso de todos los partidos y agentes implicados, así como un periodo de transición hasta la efectiva reforma del sistema, que reduciría en un 50 % el coste y el tiempo de inscripción de los actos jurídicos en aras de una mayor sseguridad y rapidez del tráfico jurídico

martes, 20 de abril de 2010

Los Registradores, esa centenaria casta privilegiada

No es un secreto que en los últimos años se están creando unas castas privilegiadas en la sociedad aumentando las diferencias entre los poderosos y los sufridos ciudadanos de a pié.

Desde es Radio Andalucía hemos denunciado a muchos: Funcionarios, sindicalistas, enchufados políticos, medios de comunicación serviles con el poder, responsables de Bancos y Cajas de Ahorros, artistas asociados a la SGAE etc

Hoy nos queremos fijar en una casta muy poco numerosa, pero infinitamente privilegiada: Los Registradores Mercantiles y de la Propiedad
Comencemos por los Registradores de la propiedad. En España para la compraventa de un inmueble se instauró el sistema de doble calificación; es decir, es necesaria la certificación del Notario y del Registrador de la propiedad para inscribir tu hogar, y estar protegido frente a estafas y terceros de mala fe.

Este sistema, que ha perdurado durante siglos, nació por los escasos medio técnicos del siglo XIX. Es tal la duplicidad de las funciones de los Notarios y registradores que sus lemas “ Nihil prius fide” ( nada antes que la Fe Pública) en el caso de los notarios y “Prior in tempore Potior in Iure” ( Antes en el tiempo, primero en el derecho) en el caso de los Registradores significan exactamente lo contrario: mientras los notarios establecen la prioridad de la fé pública, los registradores propugnar la prioridad del primero que adquiere su derecho.

Pues bien, fusionar colegios de Registradores y Notarios ahorraría 1.700 millones de Euros en el ámbito inmobiliario y bajaría coste pisos e hipotecas. Una persona con una hipoteca de 116.000 Euros vería bajar su cuota la nada despreciable cifra de 6 Euros al mes, es decir 72 euros al año. Asimismo, estos colectivos no se han adaptado a la directiva Bolkenstein para liberalizar los servicios, adaptación que si que han sufrido colectivos no tan poderosos

En el ámbito mercantil, los empresarios tienen que certificar sus cuentas ante notario y después inscribirlas en el registro Mercantil Correspondiente. Un único órgano certificador ahorraría el 50 % de los gastos en la constitución de una empresa , además de reducir un 90 % el tiempo necesario para trámites como el cambio de administrador, cambio de domicilio, depósito de las cuentas anualaes etc Asimismo los empresarios se ahorrarían como media más de 700 Euros al año
¿ Por qué no se acaban con estas castas parasitarias? Muy sencillo, por su poder de influencia. No olvidemos que Rajoy es Registrador de la Propiedad, y no es de extrañar que quiera tener su futuro garantizado. Asimismo, la mismísima Ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, es asimismo Registradora.

Es ahora en tiempos de crisis cuando los ciudadanos debemos exigir la abolición de los privilegios , que aunque nos perjudicen difusamente, poco a poco suponen una losa encima del ciudadano imposible que levantar. Desgraciadamente, nosotros sólo podemos denunciarlo públicamente, quien debe exigirlo es el ciudadano.

II.- Los Notarios y Registradores en la encrucijada

Los notarios es el funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales, según establece el artículo 1 de la de 28 de mayo de 1862, del Notariado.


El ex ministro de Justicia, Mariano Fernández Bermejo, aseguró durante el acto de constitución del colegio notarial de Murcia: "es urgente la reforma de la Ley del Notariado. Está en el programa y se está trabajando en ella"

Asimismo la Ley 24/2001 de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social establece la necesidad de digitalizar los documentos notariales, necesidad que se plasmó como disposición transitoria undécima de la Ley del Notariado.

La necesaria reforma de la Ley del Notariado fue recientemente recordada por el Tribunal Supremo al en su sentencia del 20 de mayo de 2008 por la que se declara nulos distintos apartados del Reglamento del Notariado, en particular el control de la legalidad a los efectos de su fe pública, es decir, la capacidad del notario de establecer un juicio de legalidad.

No obstante lo anterior, la reforma debe ser más profunda e incluir una revisión del sistema de inscripción de la propiedad frente a terceros.

En España el sistema se basa en la doble calificación notarial y registral que está indudablemente en crisis.

Entre notarios y registradores hay una lucha por la calificación que debe prevalecer, hata ahora el Registro tiene la última palabra. No obstante con la globalización de la economía se ha puesto de manifiesto la imposibilidad del Registrador de inscribir documentos notariales extranjeros, perfectamente válidos para los notrios. En particular, este conflicto entre la calificación positiva del notario y la negativa del registrador se ha puesto de manifiesto en los testamentos extranjeros sobre bienen inmuebles españoles y en materia de poderes notariales extranjeros que no han tenido acceso al Registro por la defensa numantina e irracional de los registradores.

A todas estas consideraciones de ámbito jurídico debemos sumar las económicas. EL nivel de ingresos de los notarios ha caido hasta un 70 % debido al colapso del mercado inmobiliario. Esto ha llevado a las notarias a plantear Expedientes de Regulación de Empleo que se han visto como insuficientes para solucionar el problema.

Las estructuras de los notarios no son sostenibles, puesto que sus ingresos ni siquiera cubren sus costes variables ( salarios de sus empleados) y la reforma se hace tan necesaria como urgente.

No son pocas las voces autorizadas que propugnan la fusión de los Colegios de Notarios y Registradores, de forma que un Notario-Registrador califique el acto y otro Notario-Registrador de su distrito lo inscriba en la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Esta amplísima reforma choca frontalmente con los intereses económicos de los Registradores, que perderían así el monopolio de territorio, pero se daría cumplimiento a la directiva Bolkestein de liberalización de sercicios que España viene sistemáticamente incumpliendo.

Logicamente esta reforma requiere del consenso de todos los partidos y agentes implicados, así como un periodo de transición hasta la efectiva reforma del sistema, que reduciría en un 50 % el coste y el tiempo de inscripción de los actos jurídicos en aras de una mayor sseguridad y rapidez del tráfico jurídico

lunes, 5 de abril de 2010

Los brotes verdes turísticos

Ya tenemos los primeros datos de la ocupación Turística en Semana Santa. Según los datos facilitados por las Federaciones de Hosteleros de las provincias andaluzas está se elevó hasta el 85 %. En el caso de los Paradores en Andalucía se eleva al 92% Estos datos son mejores que los del año pasado y de la media nacional. Con respecto a los hostelería de los paradores también se ha mejorado, con un total de 31.193 cubiertos servidos frente a los 30.928 del pasado año, lo que supone un 3,5 por ciento

No debemos tirar las campanas al vuelo, puesto que se trata de los famosos brotes verdes que anunciaba la Ministra de Economía hace 6 meses. La recuperación se puede cerrar en falso si no se asienta en sólidos cimientos. No podemos confiar en el subsidio y la subvención, puesto que sabemos que es pan para hoy y hambre para mañana. El próximo año 2013 Es, nuestra región habrá dejado de ser «Objetivo 1» para la Unión Europea y sufrirá un drástico recorte de las subvenciones comunitarias, que suponen el 5,72 ) de la economía andaluza.

Por tanto, mucho debemos espabilar para estar preparados a la emancipación definitiva de la Economía Andaluza que ha visto como pierde terreno en su recuperación frente a España y frente a Europa.

El turismo ha demostrado ser una industria sostenible, intensiva en mano de obra, y con un gran valor añadido cultural, que redunda en el beneficio de toda la sociedad. Debemos pues mimarlo y conservarlo, y en buen camino van las medidas adoptadas ayer de La Consejería de Turismo, Comercio y Deporte de la Junta de Andalucía y el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio invertirán 18 millones de euros hasta 2012 para el desarrollo de acciones conjuntas de marketing en los principales mercados emisores internacionales.

sábado, 3 de abril de 2010

Los trabajadores de CajaSur pagarán las inversiones malayas de la Caja

La fusión de CajaSur con Unicaja se está retrasando más de lo deseable. Mientras los Consejos de las Cajas Andaluzas discuten sobre el reparto del poder de la nueva Caja, Caja Sur sigue sin dar préstamos mientras paga 1.300.000 euros a los obligacionistas preferentes a pesar de las pérdidas de casi 600 millones en 2009, el impago del cupón hubiera generado incertidumbre entre los clientes y depositantes de la caja, lo que hubiera podido complicar una fusión que se espera cerrar antes de junio".

Mientras las filtraciones sobre la dudosa gestión de Caja Sur se suceden. Las operaciones más criticas incluyen las realizadas con el promotor cordobés Rafael Gómez, imputado en la operación Malaya, con quien compartían al 50% la sociedad promotora Arenal Sur 21.

En agosto de 2006 Cajasur compró la sociedad al empresario conocido como Sandokán, por su parecido con el personaje literario, por 125.000.000 euros. No fueron las últimas inyecciones en la deficitaria promotora. En 2007 la caja invierte otros 46 millones de euros y otros 125 millones este año. En total la Caja ha desembolsado 296 millones euros, sin tener en cuenta los préstamos hipotecarios, información a la que no tenemos acceso.

En la absorción de la caja Cordobesa también entran en juego intereses políticos, además del obispado cordobés que controla la Caja Según el Informe de Gobierno Corporativo del pasado ejercicio, el PSOE , IU y el PA deben a la Caja 2.750.000 euros, de los que 1.800.000 euros se encuentran impagados al vencimiento.

En cuanto a las instituciones públicas con representantes en el consejo de la entidad , sobresalen la Diputación de Córdoba (8 millones en préstamos), el Ayuntamiento cordobés (7 millones), el de Jerez, en una situación financiera crítica (4.300.000 millones) o el de Palma del Río, con 1.500.000 millones

¿Quien pierde con esta mala gestión? En primer lugar el empresario, que no tiene crédito, así como sus trabajadores, que ven peligrar sus puestos de trabajo, en segundo lugar los ahorradores, con peor retribución y servicio ( pueden estar tranquilos, puesto que el Fondo de Garantía de depósitos garantiza todos sus ahorros), y en tercer lugar el contribuyente que tendrá que pagar la factura con los 900 millones de euros que inyectará el estado en la nueva Caja fusionada.

Mientras tanto, los consejeros en lugar de asumir su responsabilidad, siguen discutiendo sobre cuotas de poder, bajo la excusa de la negociación por el Expediente de regulación de Empleo que será necesario para tapar el agujero que nos han dejado.

lunes, 20 de abril de 2009

Todo el mundo es consciente

Todo el mundo es consciente, o debería serlo, del efecto perverso sobre nuestros bolsillos de la corrupción política. Lo que a algunas se le escapa a entender es que la corrupción es también una de las principales causas de la crisis.

La entrada de España en el euro tuvo un efecto inmediato en la economía española. La disponibilidad de capitales a un bajo tipo de interés. Era el momento de fomentar inversiones de tipo productivo que generen valor añadido en la economía española en el medio plazo. Sin embargo, se prefirió apostar por la inversión de tipo especulativo, con la liberalización del suelo, exenciones en el impuesto de sociedades, deducciones para la adquisición de vivienda y el pago de hipotecas, así como una sustancial reducción en el tipo impositivo de las ganancias patrimoniales. El resultado fue un crecimiento económico sin precedentes basado en una frágil burbuja inmobiliaria.

Los Ayuntamientos no fueron ajenos a la espiral especulativa. Fomentaron la construcción a través de convenios y otorgaron licencias forzando claramente la legalidad. El motivo era bien simple, tanto los ingresos municipales como los ingresos de los políticos dependían de la actividad constructora.

El resultado es un traslado de rentas desde los sufridos ciudadanos a los que se les puso una casa en bandeja, y ahora se han convertido en cautivos de la especulación fomentada por políticos e instituciones con intereses, cuanto menos, espurios.

Ahora, la economía debe drenar todo el valor añadido de tipo especulativo que simplemente, ha desaparecido. Y para ello tendrá que ajustarse, siendo el único mecanismo posible el aumento del paro, o una depreciación de facto que supondría la subida del IVA. Tan sólo imaginen como iría nuestra economía si la mitad de lo especulado en el sector inmobiliario, se hubiera dedicado a fortalecer nuestras industrias, y servicios.

sábado, 21 de marzo de 2009

Las cajas zombis y los bancos vivientes

EL sistema monetario internacional, desde los acuerdos de Bretton Woods descansa en un principio fiduciario. Es decir, que el dinero que circula por el sistema, en realidad es el producto de una masa monetaria ( denominada por los economistas M1) multiplicada por el un coeficiente que es el resultado de la relación entre el dinero depositado en las instituciones financieras y los créditos concedidos.
En otras palabras, los bancos crean dinero, prestando más dinero del que tienen depositado. De esta forma se financia el crecimiento de la economía. Podríamos decir que la liquidez de los bancos funciona como el aceite de un motor de combustión interna. Sin el aceite, los pistones funden los cilindros, y el motor gripa.
¿Qué pasa cuando los créditos que ha concedido una institución financiera no se devuelven? Pues que los tienen que aprovisionar en el Banco de España, puesto que ese dinero no es del Banco, es de los ahorradores, que pueden perderlo.
¿Y qué pasa cuando el dinero que entra en los bancos se destina a cubrir sus provisiones en el Banco de España? Pues el efecto es aritméticamente idéntico al multiplicador, pero en sentido contrario.
Es decir, que ahora los bancos, cajas, y cooperativas de crédito están absorbiendo la liquidez del sistema, constituyendo un lastre para la economía. El dinero no lo multiplican, sino que lo hacen desaparecer.
Es lo que han llamada en Estados Unidos los bancos zombis, y que yo me permito españolizar como los "Los Bancos "espontex" y las Cajas "vileda" por aquello de que los latinos nos lo tomamos todo con buen humor.
¿Cómo resolver este problema? Hay dos soluciones. Una mala, y otra menos mala. La primera consiste en inyectar liquidez suficiente en los bancos y cajas vileda, hasta que se revierta la situación, y vuelvan a crear dinero fiduciario. Otra consiste en nacionalizar los bancos, e intervenir las cajas, de forma que el desaguisado lo paguen los antiguos accionistas de los primeros, y los depositantes de las segundas.
Todo esto tiene su parte buena, es un gran momento para que las cajas dejen de ser un reducto de corrupción política, donde se financian los partidos y se aparcan los políticos amortizados.
A Zapatero le pido honradez, a MAFO, valentía, y a Dios, que nos ayude si los dos primeros no cumplen con su deber.

jueves, 10 de enero de 2008

LAS FALSAS PROMESAS NO ALIMENTAN.

Las Navidades no han sido buenas para el comercio. Los comerciantes estiman que en los últimos dos años han bajado las ventas entre un 30% y un 40%. Los Cascos Antiguos de Marbella y San Pedro se apagan, cuando eran, y son, uno de los mejores reclamos para el turismo, por su bellaza y encanto. Las instituciones y asociaciones deben aportar soluciones y no falsas expectativas. Recientemente hemos visto una escalada de promesas en una especie de subasta para dilucidar quien crea una falsa expectativa mayor en el comerciante de Marbella y San Pedro. Tanto el Ayuntamiento como una conocida Asociación de Empresarios han asegurado que podían conceder licencias “temporales” unos, y “en precario” los otros. Pues bien, ni una cosa ni la otra. La ley, la doctrina, y la jurisprudencia lo prohíben. No voy a aburrir al personal con artículos y sentencias, ni falta que hace. Simplemente, el Ayuntamiento no puede dar una licencia donde debía ir un parque, o un jardín, o un sistema general. NO puede dar licencias ni temporales, ni precarias. Ojala pudiera.
No dudo de la buena intención del Ayuntamiento y la Asociación de Empresarios, pero el efecto que consiguen es precisamente el contrario al deseado. Las expectativas defraudadas hacen perder la confianza de los ciudadanos y empresarios en las promesas de las Instituciones. La solución para los comerciantes es que se apruebe el Plan General cuanto antes, y que se dejen de lanzar cortinas de humo para distraer a la opinión pública y del arruinado empresario. Desde la Asociación de Comerciantes de Marbella ya apuntaron algunas medias: Facilidades en los accesos (Transporte público, aparcamiento en los laterales de Ricardo Soriano durante los fines de semana), celebración de eventos, correcta señalización acuerdos con Tour operadores. Pero por favor, no más falsas promesas, que con las falsas promesas no se come.

lunes, 7 de enero de 2008

¿HA BAJADO EL PRECIO DE LOS PISOS EN MARBELLA?

Recientemente se ha publicado la noticia, cuyos datos provienen de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la que se asegura que el precio de los pisos ha bajado algo más del 30 % en los dos últimos años. ¿ Es cierto este dato ? Para responder a esta pregunta lo primero es preguntarnos por la forma singular de funcionar del mercado inmobiliario. Es singular porque funciona de una forma distinta a los mercados tradicionales, le explico:

  • EL MERCADO INMOBILIARIO

En el mercado del pesca ( la lonja del puerto), se empieza con un precio y si nadie compra, siguiendo el sistema de la subasta a la baja, baja rapidamente el precio, incluso la misma mañana puedes encontrar el pescado con un decuento del 75%. Esto se debe a que el producto es perecedero.
No obstante, en el mercado inmobiliario, las cosas no funcionan así. Si no se vende, normalmente el propietario espera, puesto que el bien no es perecedero, sino de inversión y gana valor con el tiempo ( excepto cuando cae, que lo hace de forma abrupta). Es por ello, que cuando hay crisis en el mercado inmobiliario, no es que baje el precio, es que no hay precio.

  • LA CRISIS

No se realizan transacciones, fundamentealmente por dos motivos:

1.- Falta de seguridad jurídica. Se ha dado mucha publicidad a los riesgos del mercado inmobiliario de Marbella con cargas ocultas. Al no haber información clara sobre cuales son las promociones ilegales y cuales no, el mercado trata a todo el producto como si fuera ilegal

2.- Falta de sensiblidad de los precios a la baja. Los propietarios que han visto como el vecino vendía su casa por 300.000 Euros, ahora no la quieren vender por menos. Asimismo, los bancos concedieron hipotecas al 100%, y los bancos son muy reacios a bajar los precios a la hora de cancelar la hipoteca

3.- La demanda se encuentra "estancada", es decir, a la espera del retorno de la seguridad jurídica y de la bajada abrupta de los precios. La mala prensa en Inglaterra ha probocado una crisi de demanda.

4.- Restricción del Crédito. Debido a la crisis de las hipotecas " Sub Prime" los bancos han endurecido las condiciones de financiación.

5.- Crisis de Oferta: Normalmente la demanda crea su propia oferta pero en el mercado inmobiliario no es así porque la falta de suelo hace que no se pueda atender la demanda, que se satisface con producto equivalente en Estepona o Benahavis.

  • LA BAJADA DEL PRECIO DECLARADO

Entonces, dados los datos aportados por la Dirección General de los Registros ¿ Qué factores han influido en la bajada del precio de los pisos?

1.- La subida de las hipotecas hace que los inmuebles se convierta en "perecederos", sobre todo si no puedes pagarla y te van a quitar el piso.

2.- La aparición de cargas ocultas (compensaciones) ha reducido en la misma cuantía el valor de los pisos ( véase la lista que publico La Voz al respecto)
3.- Buen número de inversores han decidido irse de Marbella y han sacado al mercado todos sus pisos, hundiendo el precio.

4.- En Marbella antes se vendían pisos de nueva construccion. En estas operaciones casi se declara todo el precio ( permitánme ser valiente en este punto) puesto que Hacienda tiene muy controlados a los promotores. Desde ehace 2 años en Marbella no se vene un sólo piso nuevo, ahora es segunda venta, donde todo el mundo exigue no declarar parte del precio.
  • CONCLUSIÓN

Dados los datos con los que cuento ( no tienen más que apoyar la frente en una inmobiliaria para ver que los precios no han bajado) llego a la conclusión de que en Marbella no han bajado el precio de los pisos, simplemente, ahora se declara menos en las notarias.

sábado, 5 de enero de 2008

LIBRES DE CARGAS Y GRAVÁMENES

En Marbella se produjo una quiebra total del sistema jurídico de protección a los compradores de viviendas. Desde un Ayuntamiento que daba licencias de obra a quien no debía hasta el registrador que no inscribía la paralización de la obra, pasando por el juez que no lo ordenaba.
Ahora los compradores se verán sujetos al pago de compensaciones ( el gobierno del Partido Popular las disminuriá, pero no las puede eliminar totalmente), porque se quedaría sin equipamientos.

Ahora, los "compradores de Buena fé", concepto JURÍDICO, definido como aquel que compró un inmueble sin cargas ni gravámanes inscritos en el Registro de la propiedad, se enfrentan al problema de tener que pagar las compensaciones. Juridicamente, compró sin carga ni gravamen, por tanto si aparecen "cargas ocultas" ( como ya han aparecido desde la aprobación incial del Plan) el comprador tienen un acción jurídica llamada evicción.

El problema que tendrán es que la justicia es lenta, y cuando el Ayuntamiento les exija el pago, que en mayor o menor medida, se lo exigirá, y ellos demanden a los promotores, será demasiado tarde y tendrán que adelantar el dinero.

La opción sensata es la que están tomando algunos presidentes de comunidades de propietarios que han entablado una demanda civil contra la sociedad que les vendio libre de cargas y gravámenes, así como contra el admnistrador que firmó la escritura de compraventa, manifestado que el inmueble estaba libre de cargas y gravámenes.

Estos presidentes, le piden al juez que sea el promotor el que pague la eventual compensación al titular de la carga, es decir al Ayutamiento. Y están haciendo una gran labor, para sus vecinos y para sus conciudadanos. Porque unos no tendrán que pagar, y otros recuperarán sus equipamiento. A los presidentes que "miran a otra parte", les pasará como a Chavés. Que la realidad se les vendrá encima.

jueves, 3 de enero de 2008

SANDOKAN: DE CABRERO A PROMOTOR, Y VUELTA A LAS CABRAS.

La crisis inmobiliaria está empezando a tomarse sus primeras víctimas en las empresas que menos precauciones tomaron en la época en la que los millones de euros en préstamos se otorgaban sin las prevenciones necesarias.
Rafael Gómez, conocido popularmente como Sandokan, no podría hacer frente a los préstamos hipotecarios contraídos con CajaSur, por lo que vendió la promotora Arenal 21 a la Caja cordobesa, que está siendo objeto de una auditoria por parte del banco de España dada su excesiva exposición a los riesgos en el Mercado inmobiliario.
El presidente de CajaSur, Juan Moreno, anunció recientemente la venta por un total de 120 millones.
La operación se realizó por imposición del Banco de España que obligaba a la Caja a desinvertir en sus activos inmobiliarios.
El comprador de los activos el pasado 23 de julio no fue otro que el Grupo Tremon, el cual compró los activos, pero dejando a deber gran parte del precio.
El precio aplazado hasta Abril del 2010 tenían un primer vencimiento de 20,25 millones el pasado el 22 de octubre, pago que no pudo hacer frente la promotora.
El Grupo, que recibió el visto bueno de la Comisión Nacional del Mercado de Valores para colocar en bolsa el 25% de su capital social por 300 millones de euros, pretendía con esta salida a bolsa pagar el precio aplazado a Caja Sur, que ha visto como se esfuman sus posibilidades de cobrar al haber sido primero retrasada y después suspendida la salida a Bolsa, debido a la falta de inversores interesados en la promotora.
Fuentes del sector creen que los resultados de la Caja Cordobesa se verán muy comprometidos debido a la calificación del crédito como "de dudoso cobro".

domingo, 30 de diciembre de 2007

LA MANO DE DIOS


José Antonio Arcenegui, presidente de CajaSur anunció ayer a la Asamblea General la previsión que maneja la caja de resultados, que calificó de 'muy satisfactoria y prudente'.De esta forma, según avanzó, se registró este ejercicio un posible beneficio antes de impuestos para la matriz de 127 millones de euros. En cuanto al consolidado, se apuntó un incremento del 23,8% del beneficio bruto del grupo, hasta los 165 millones.
Esta noticia contrasta con lo publicado recientemente en el Diario Digital La Voz de Marbella ( http://http://www.lavozdemarbella.com/andalucia/00002010/los_negocios_sandokan_provocan.html)

En el se asegura que la Caja vendió al GRupo Tremon los activos del grupo Arenal 2000 por un total de 120 millones. La operación se realizó con un precio aplazado, con un un primer vencimiento el 22 de octubre de 20,25 millones el pasado el 22 de octubre, pago que no pudo hacer frente la promotora debido al fracaso de su salida a Bolsa.
Antes estas dos informaciones contradictorias ( en el caso de no haber pagado el precio aplazado la Caja debe reconocer la pérdida) , con lo que se hace dificil tal resultado a no ser que hayan utilizado la provisiones contables de forma poco ortodoxa.
En fin, quizás la caja no tenga ningún problema con sus inversiones inmobiliarias y se hayan solucionado estas Navidades. La mano de Dios, desde luego.

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